Wer ein bestandsgeschütztes Gebäude in Bayern um ein Geschoss aufstocken möchte, profitiert von einer cleveren Neuregelung in Art. 46 Abs. 6 BayBO. Dieser Artikel erklärt, welche Voraussetzungen gelten, welche Erleichterungen möglich sind und worauf Architekten und Bauherren beim Brandschutz unbedingt achten müssen.
Joachim Müller
Prüfsachverständiger für Brandschutz
Der Gesetzestext auf einen Blick
Art. 46 Abs. 6 BayBO (Fassung April 2026) lautet im Wortlaut:
„Sollen bestandsgeschützte Gebäude zur Schaffung von Wohnraum erstmals um nicht mehr als ein Geschoss aufgestockt werden, so sind auf bestehende Bauteile die Art. 25 bis 29 und 32 bis 34 nicht anzuwenden. Im Bereich der Aufstockung gelten die Anforderungen an die bisherige Gebäudeklasse. In den Wänden notwendiger Treppenräume müssen Öffnungen zu Kellergeschossen mindestens feuerhemmende und selbstschließende Abschlüsse haben. Soweit bei bestehenden Gebäuden in notwendigen Treppenräumen die Treppe selbst oder Wand- und Deckenbekleidungen aus brennbaren Baustoffen bestehen, müssen Öffnungen zu Nutzungseinheiten im Bereich der Aufstockung mindestens feuerhemmende und selbstschließende Abschlüsse haben. Soweit in notwendigen Treppenräumen keine Fenster nach Art. 33 Abs. 8 Satz 2 Nr. 1 vorhanden sind, ist an oberster Stelle eine Öffnung nach Art. 33 Abs. 8 Satz 2 Nr. 2 zu schaffen. Der zweite Rettungsweg nach Art. 31 Abs. 2 Satz 2 ist nachzuweisen."
Was steckt hinter Art. 46 Abs. 6 BayBO?
Die bayerische Landesregierung hat die Bayerische Bauordnung (BayBO) fortgeschrieben und dabei eine Regelung geschaffen, die das Schaffen von Wohnraum durch Aufstockung erheblich erleichtert. Art. 46 Abs. 6 BayBO richtet sich an Architekten, Bauträger, Bauherren und Investoren, die ein bestehendes Gebäude um ein Geschoss erweitern möchten.
Die Grundidee: Unter bestimmten Voraussetzungen müssen die darunter liegenden Bestandsgeschosse nicht zwingend ertüchtigt werden – ein enormer wirtschaftlicher Vorteil.
Die vier Grundvoraussetzungen im Überblick
Damit die Erleichterungen des Art. 46 Abs. 6 BayBO greifen, müssen drei Bedingungen gleichzeitig erfüllt sein:
Bestandsgeschütztes Gebäude: Es muss ein Gebäude mit nachweisbarem Bestandsschutz vorliegen. Schwarzbauten oder Gebäude ohne belastbare Bestandsunterlagen sind ausgeschlossen.
Erstmalige Aufstockung: Das Gebäude darf bisher noch nicht aufgestockt worden sein.
Nur ein Geschoss: Die Aufstockung ist auf genau ein zusätzliches Geschoss begrenzt.
Zweck Wohnraum: Im aufgestockten Geschoss dürfen ausschließlich Wohnungen entstehen – keine gewerbliche Nutzung.
Wichtig für Architekten und Bauträger: Bestandsunterlagen frühzeitig aus dem Archiv holen und den Bestandsschutz sorgfältig prüfen und nachweisen. Das ist die Grundlage für alles Weitere.
Die Erleichterungen: Was entfällt? (Satz 1 & 2)
Wenn die Grundvoraussetzungen erfüllt sind, gelten zwei wesentliche Erleichterungen:
Satz 1 – Bestand bleibt unangetastet: Auf bestehende Bauteile sind die Art. 25 bis 29 und 32 bis 34 BayBO nicht anzuwenden. Die Feuerwiderstandsdauer der vorhandenen Decken, Wände und Stützen bleibt unverändert. Tragende Bauteile im Bestand müssen also nicht nachgerüstet werden, nur weil aufgestockt wird.
Satz 2 – Gebäudeklasse des Bestandes gilt weiter: Das neu geschaffene Geschoss muss nur die Anforderungen der bisherigen Gebäudeklasse erfüllen – auch wenn sich durch die Aufstockung die Gebäudeklasse eigentlich ändern würde. Das bedeutet: Keine aufwändigen Abweichungsanträge im Brandschutznachweis wegen eines Gebäudeklassenwechsels.
Die Anforderungen: Was ist trotzdem zu beachten?
Trotz der Erleichterungen hat der Gesetzgeber in den Sätzen 3 bis 6 konkrete Brandschutzanforderungen festgelegt, die zwingend erfüllt werden müssen.
Satz 3 – Kellergeschoss: Tür zum Treppenraum
Im Kellergeschoss muss der Abschluss zum notwendigen Treppenraum mindestens feuerhemmend und selbstschließend sein. Ist bereits eine geeignete selbstschließende Tür vorhanden und noch in Ordnung, darf diese bleiben. Fehlt sie, muss eine entsprechende Tür eingebaut werden.
Fachliche Empfehlung: Den Einbau einer T-ES-Tür (feuerhemmend, rauchdicht, selbstschließend) in Betracht ziehen – auch wenn der Gesetzgeber die Rauchdichtigkeit nicht zwingend vorschreibt. Der zusätzliche Schutz ist aus fachlicher Sicht sinnvoll.
Satz 4 – Treppenraum: Wohnungseingangstüren im Aufstockungsgeschoss
Bestehen im vorhandenen Treppenraum die Treppe selbst oder Wand- und Deckenbekleidungen aus brennbaren Baustoffen, gelten für die Nutzungseinheiten im Aufstockungsgeschoss erhöhte Anforderungen:
Die Wohnungseingangstüren im neuen Geschoss müssen mindestens feuerhemmend und selbstschließend sein – nicht nur vollwandig und selbstschließend, wie es bei den Bestandsgeschossen ausreichend sein kann.
Satz 5 – Rauchableitung im Treppenraum
Ein oft übersehener Punkt: Fehlen im notwendigen Treppenraum Fenster nach Art. 33 Abs. 8 Satz 2 Nr. 1, muss an der obersten Stelle des Treppenraums eine Öffnung nach Art. 33 Abs. 8 Satz 2 Nr. 2 geschaffen werden.
Diese Rauchableitung ist zwingend sicherzustellen, damit im Brandfall Rauch aus dem Treppenraum entweichen kann. Wichtig: Der neue Treppenlauf endet am Fußboden des Aufstockungsgeschosses – es gibt keine Treppe weiter auf das Flachdach.
Der zweite Rettungsweg muss für das neue Geschoss planerisch nachgewiesen werden (Art. 31 Abs. 2 Satz 2 BayBO). Dabei ist zu prüfen:
Reichen die Rettungsgeräte der Feuerwehr (z. B. Drehleiter) für die neue Gebäudehöhe aus?
Ist die Steckleiter durch die Aufstockung nicht mehr ausreichend?
Ist ggf. eine zusätzliche Außentreppe oder Notleiter erforderlich?
Ist eine geeignete Aufstell- und Anleiterfläche für die Feuerwehr vorhanden?
Dieser Punkt darf bei der Nachweisführung keinesfalls vernachlässigt werden.
Fazit: Eine gelungene Regelung für mehr Wohnraum
Art. 46 Abs. 6 BayBO (Fassung April 2026) ist eine praxisnahe und durchdachte Erleichterung, die das Schaffen von Wohnraum durch Aufstockung in Bayern deutlich vereinfacht. Wer die Voraussetzungen erfüllt, spart sich aufwändige Abweichungsanträge und muss den Bestand nicht umfassend ertüchtigen.
Gleichzeitig sorgt der Gesetzgeber mit gezielten Anforderungen an Kellertüren, Treppenraumabschlüsse, Rauchableitung und den zweiten Rettungsweg dafür, dass der Brandschutz nicht auf der Strecke bleibt.
Als Architekt oder Bauträger lohnt es sich, diese Regelung genau zu kennen – sie kann Projekte wirtschaftlich und verfahrenstechnisch erheblich erleichtern.
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