Immobilien kaufen: Warnsignale im Brandschutz erkennen
Wer eine Immobilie kauft, sollte den Brandschutz genau prüfen. Fehlende, lückenhaft oder unsortierte Bestandsunterlagen sind klare Warnsignale. Auch typische Verkäuferargumente wie „Bestandsschutz" oder „Feuerwehr hat nichts bemängelt" sind Nebelkerzen. Dieser Artikel zeigt, welche Warnsignale Sie kennen und wie Sie sie in der Kaufpreisverhandlung nutzen.
Joachim Müller
Prüfsachverständiger für Brandschutz
Foto: Kai Pilger/Unsplash
Warum Bestandsunterlagen beim Immobilienkauf so wichtig sind
Bevor Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie sich die Bestandsunterlagen genau ansehen – und zwar nicht nur aus baurechtlicher Sicht, sondern ganz besonders im Hinblick auf den vorbeugenden Brandschutz. Wer hier schläft, riskiert nach dem Kauf böse Überraschungen: teure Nachrüstpflichten, aufwendige Genehmigungsverfahren oder sogar behördliche Auflagen.
Im Folgenden finden Sie eine Checkliste mit den wichtigsten Warnsignalen bei Bestandsunterlagen – damit Sie wissen, wann Sie besonders vorsichtig sein müssen.
Checkliste: Warnsignale bei der Ankaufsprüfung
1. Gar keine Bestandsunterlagen vorhanden
Das ist der absolut schlechteste Fall – und eine klare rote Flagge. Besonders bei Gewerbeimmobilien oder größeren Gebäuden ist das Fehlen jeglicher Unterlagen ein ernstes Problem. Ohne bauzeitliche Genehmigungsbescheide und genehmigte Pläne wissen Sie schlicht nicht, ob das, was Sie vor Ort vorfinden, überhaupt so genehmigt ist.
Lassen Sie sich nicht mit dem Argument abspeisen: „Das Gebäude steht schon seit 30 Jahren so, wir brauchen keine Unterlagen." Das ist kein Argument – das ist ein Warnsignal.
2. Lückenhafte Bestandsunterlagen
Manchmal sind aus der Ersterrichtung noch Unterlagen vorhanden, aber zwischenzeitliche Umbauten oder Nutzungsänderungen wurden nie dokumentiert. Auch das ist ein eindeutiges Warnsignal: Sie wissen nicht, was in der Vergangenheit verändert wurde – und ob diese Änderungen genehmigt wurden.
3. Unsortierte oder ungepflegte Unterlagen
Wenn Ihnen die Bestandsunterlagen quasi im Waschkorb übergeben werden, sagt das viel über den Umgang des bisherigen Eigentümers mit dem Gebäude aus. Ungepflegte Unterlagen deuten auf ungepflegten Brandschutz hin.
4. Typische Verkäuferargumente – und warum sie nicht zählen
Einige Aussagen klingen auf den ersten Blick plausibel, sind aber in Wirklichkeit Nebelkerzen:
„Wir haben Bestandsschutz."
Bestandsschutz ist kein Freifahrtschein. Ohne Nachweise lässt er sich gegenüber Behörden kaum belegen – spätestens bei einem geplanten Umbau wird es teuer.
„Die Feuerwehr hat bei der letzten Begehung nichts bemängelt."
Die sogenannte Feuerbeschau prüft ausschließlich betriebliche Mängel (z. B. aufgekeilte Brandschutztüren oder unzulässige Lagerungen im Treppenraum). Sie prüft nicht, ob das Gebäude der letzten Baugenehmigung entspricht. Dieses Argument läuft also vollständig ins Leere.
„Die Unterlagen reiche ich nach – die liegen gerade beim Archiv / bei der Behörde / im Keller."
Wenn Unterlagen bis kurz vor dem Notartermin nicht vorliegen: Nicht unterschreiben. Sie wissen sonst schlicht nicht, was Sie kaufen.
„Wir haben das so vom Vorbesitzer übernommen."
Auch das ist keine Entschuldigung. Als künftiger Eigentümer tragen Sie die Verantwortung – und im Zweifel auch die Kosten.
Was Sie mit den Warnsignalen machen
Wenn Sie Warnsignale erkennen, haben Sie grundsätzlich zwei Möglichkeiten:
Option 1: Den Kauf ablassen
Wenn zu viele Punkte auf Ihrer Negativliste stehen und der Verkäufer keine überzeugenden Antworten liefert, ist es manchmal die klügste Entscheidung, nicht zu kaufen.
Option 2: Den Kaufpreis drücken
Fehlende Unterlagen bedeuten Mehrkosten für Sie: Bauteiluntersuchungen, Planungsleistungen, Genehmigungsgebühren. Halten Sie dem Verkäufer diese Punkte konkret vor und nutzen Sie diese als Argument für eine Kaufpreisreduzierung.
Vergleich mit dem Gebrauchtwagenkauf: Wer ein Auto kauft, lässt sich das Scheckheft zeigen. Fehlt es, weiß man nicht, wie das Fahrzeug behandelt wurde – und handelt entsprechend den Preis herunter oder kauft gar nicht. Bei Immobilien gilt dasselbe Prinzip.
Fazit: Seien Sie kritisch – und lassen Sie sich nicht einlullen
Gehen Sie die Checkliste bei jeder Ankaufsprüfung akribisch durch. Lassen Sie sich nicht durch weichgespülte Verkäuferargumente verunsichern. Wer keine sauberen Bestandsunterlagen vorlegen kann, hat entweder etwas zu verbergen – oder war schlicht nachlässig. In beiden Fällen sind Sie als künftiger Eigentümer derjenige, der die Konsequenzen trägt.
Seien Sie kritisch. Fragen Sie nach. Und unterschreiben Sie nur, wenn Sie wissen, was Sie kaufen.
Rechtlicher Hinweis:
Die Inhalte und Aussagen in diesem Blogbeitrag sind keine Rechtsberatung und ersetzen auch keine individuelle Planung / Prüfung des Brandschutzes für ein Gebäude. Der Blogbeitrag ist somit als Erstinformation und Meinungsäußerung zu verstehen und erhebt keinen Anspruch auf vollständige Richtigkeit bezüglich der Übereinstimmung mit einer Landesbauordnung oder sonstigen Vorschrift.
