Ankaufsprüfung Teil 2: Warnsignale im Brandschutz erkennen
Wer eine Immobilie kauft, sollte Brandschutz-Unterlagen genau prüfen. Fehlende, lückenhafte oder unsortierte Bestandsunterlagen sind klare Warnsignale. Auch typische Verkäufer-Argumente wie „Wir haben Bestandsschutz" oder „Die Feuerwehr hat nichts bemängelt" sind Nebelkerzen. Dieser Artikel zeigt, welche Warnsignale du kennst – und wie du damit umgehst.
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Die Checkliste: Warnsignale bei Bestandsunterlagen
Im ersten Teil dieser Serie ging es darum, welche Dokumente du für die Ankaufsprüfung im Bereich Brandschutz einsammeln musst. In diesem zweiten Teil zeige ich dir, welche Warnsignale dich bei diesen Bestandsunterlagen aufhorchen lassen sollten – und wie du als Kaufinteressent damit umgehst.
Warnsignal 1: Gar keine Bestandsunterlagen vorhanden
Das ist der absolut schlechteste Fall – vor allem bei Gewerbeimmobilien oder großen Gebäuden. Wenn kein einziger Genehmigungsbescheid, kein genehmigter Plan und keine Brandschutzunterlage vorhanden ist, weißt du schlicht nicht, ob das, was du vor Ort vorfindest, überhaupt so genehmigt wurde.
Das Argument „Das Gebäude steht schon seit 30 Jahren so, wir brauchen keine Unterlagen" ist eine rote Flagge. Es zeigt, dass der Eigentümer seine Unterlagen nie gepflegt hat – oder schlimmer: dass er etwas zu verbergen hat.
Warnsignal 2: Lückenhafte Bestandsunterlagen
Manchmal sind aus der Ersterrichtung noch Unterlagen vorhanden, aber zwischenzeitliche Umbauten und Nutzungsänderungen wurden nie dokumentiert. Auch das ist ein eindeutiges Warnsignal. Denn als künftiger Eigentümer haftest du für den Zustand des Gebäudes – egal, was der Vorbesitzer gemacht hat.
Warnsignal 3: Unsortierte Unterlagen
Wenn dir die Bestandsunterlagen quasi im Waschkorb übergeben werden, sagt das viel über den Umgang des Eigentümers mit seinen Dokumenten aus. Unsortierte Unterlagen sind ein Hinweis darauf, dass die Pflege der Dokumente nie ernst genommen wurde – und damit möglicherweise auch die Einhaltung von Brandschutzvorschriften.
Warnsignal 4: Typische Verkäufer-Argumente, die ins Leere laufen
Bestimmte Aussagen von Verkäufern klingen beruhigend – sind aber in Wirklichkeit Nebelkerzen. Hier die häufigsten:
„Wir haben nichts geändert, das Gebäude war schon immer so."
„Wir haben Bestandsschutz."
„Wir haben das so vom Vorbesitzer übernommen."
„Wir hatten erst eine Begehung mit der Feuerwehr – die haben nichts bemängelt."
„Die Unterlagen reiche ich nach, die liegen derzeit beim Archiv / bei der Behörde / im Keller."
Warum das Feuerwehr-Argument nicht gilt
Die sogenannte Feuerbeschau durch die Gemeindefeuerwehr prüft ausschließlich betriebliche Mängel – zum Beispiel, ob Brandschutztüren aufgekeilt werden oder ob im Treppenraum gelagert wird. Die Feuerwehr prüft nicht, ob das Gebäude der letzten Baugenehmigung entspricht. Dieses Argument ist also vollkommen wertlos als Nachweis für Bestandsschutz.
Was hinter dem „Unterlagen reiche ich nach" steckt
Wenn ein Verkäufer Unterlagen nachreichen will, gilt: Dranbleiben bis kurz vor dem Notartermin. Sind die Unterlagen bis dahin nicht da, unterschreib nicht. Du weißt sonst schlicht nicht, was du kaufst.
Wie du mit den Warnsignalen umgehst
Wenn du mehrere dieser Warnsignale feststellst, hast du grundsätzlich zwei Möglichkeiten:
Option 1: Den Kauf ablehnen
Wenn die Risiken zu groß sind und der Verkäufer keine belastbaren Unterlagen liefert, ist es oft die klügste Entscheidung, den Kauf zu lassen.
Option 2: Den Kaufpreis drücken
Fehlende Unterlagen bedeuten konkrete Mehrkosten für dich als Käufer:
Keine Statik vorhanden? → Bauteiluntersuchungen notwendig → Kosten gehen vom Kaufpreis ab.
Keine Genehmigungsunterlagen? → Zusätzliche Planungs- und Genehmigungskosten → Preisminderung begründbar.
Unklare Nutzungsänderungen? → Mögliche Auflagen der Behörde → Weiteres Verhandlungsargument.
Nutze die Warnsignale als Verhandlungshebel – sachlich, konkret und mit Zahlen unterlegt.
Der Vergleich: Immobilienkauf wie ein Gebrauchtwagenkauf
Ein gutes Bild für die Situation: Wer ein gebrauchtes Auto kauft, lässt sich das Scheckheft zeigen. Fehlt das Serviceheft, weiß man nicht, wie mit dem Fahrzeug umgegangen wurde – und kauft es entweder gar nicht oder nur zu einem deutlich reduzierten Preis.
Bei einer Immobilie ist es genauso. Fehlende Bestandsunterlagen sind das fehlende Scheckheft. Geh die Checkliste akribisch durch, lass dich nicht mit weichgespülten Argumenten abspeisen – und bleib kritisch.
Fazit - Bestandsunterlagen sind ein Qualitätsmerkmal
Bestandsunterlagen im Brandschutz sind kein bürokratisches Beiwerk – sie sind ein zentrales Qualitätsmerkmal einer Immobilie. Fehlende, lückenhafte oder unsortierte Unterlagen sowie typische Verkäufer-Argumente sind klare Warnsignale, die du ernst nehmen musst. Entscheide bewusst, ob du kaufst – und wenn ja, zu welchem Preis.
Rechtlicher Hinweis:
Die Inhalte und Aussagen in diesem Blogbeitrag sind keine Rechtsberatung und ersetzen auch keine individuelle Planung / Prüfung des Brandschutzes für ein Gebäude. Der Blogbeitrag ist somit als Erstinformation und Meinungsäußerung zu verstehen und erhebt keinen Anspruch auf vollständige Richtigkeit bezüglich der Übereinstimmung mit einer Landesbauordnung oder sonstigen Vorschrift.
