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Ankaufsprüfung Teil 1: Wenn Bau & Nutzung nicht zur Genehmigung passen

Bei der Immobilien-Ankaufsprüfung lauern versteckte Brandschutzrisiken dort, wo Bestand und Genehmigung auseinanderfallen. Wer vor Ort andere Grundrisse oder Nutzungen vorfindet als genehmigt, trägt nach dem Kauf die Konsequenzen. Dieser Artikel zeigt, worauf Käufer konkret achten müssen – und warum selbst 60 Jahre alte Fehler noch gefährlich werden können.

Foto von Jonathan Borba auf Unsplash

Abweichungen zwischen Bestand und Genehmigung: Ein unterschätztes Warnsignal

Wer eine Immobilie kauft, geht in der Regel vor Ort und schaut sich das Gebäude an. Doch ein Besichtigungstermin allein reicht nicht – entscheidend ist der Abgleich mit den zuletzt genehmigten Unterlagen.

Abweichungen zwischen dem, was vor Ort vorhanden ist, und dem, was behördlich genehmigt wurde, sind ein ernstes Warnsignal beim Brandschutz. Dieser Punkt greift natürlich nur dann, wenn überhaupt Bestandsunterlagen vorliegen – aber genau deshalb ist er so wichtig.

Grundrisse vor Ort vs. genehmigte Pläne

Der erste Prüfschritt: Stimmen die Grundrisse in den einzelnen Geschossen mit den zuletzt genehmigten Plänen überein?

Ein einfacher Praxistest: Gehe mit den Bestandsunterlagen des Verkäufers durch das Gebäude. Wenn du dich dabei verlaufst, ist das bereits ein erstes Anzeichen dafür, dass zwischendrin umgebaut wurde – ohne dass dies in der Genehmigung abgebildet ist.

Solche Abweichungen können sich auf kleinere Umbauten beschränken, aber auch sehr umfangreich sein. Ein typisches Beispiel:

Klassisches Bürogebäude (langer Flur, Einzelbüros rechts und links)
Vorgefunden wird: ein offenes Großraumbüro

Es ist immer noch ein Bürogebäude – aber der letzte genehmigte Grundriss stimmt nicht mehr mit der Realität überein. Das bedeutet: Der Umbau wurde möglicherweise nie genehmigt.

Nutzungsänderungen: Besonders kritisch bei Gewerbeimmobilien

Neben den Grundrissen ist die tatsächliche Nutzung ein zweiter zentraler Prüfpunkt.

Bei reinen Wohngebäuden ist das meist unkompliziert – Wohnnutzung vor Ort entspricht der genehmigten Wohnnutzung. Sobald jedoch gewerbliche Nutzung ins Spiel kommt, wird es komplex:

Erdgeschoss mit Gewerbe, darüber Wohnungen
Vollständig gewerblich genutzte Gebäude

In diesen Fällen muss im Detail geprüft werden, ob die tatsächliche Nutzung mit der letzten Baugenehmigung übereinstimmt.

Praxisbeispiel: 60 Jahre unbemerkte Zweckentfremdung

Ein konkretes Gutachten aus der eigenen Praxis zeigt, wie gravierend solche Abweichungen sein können:

Ein Gebäude war ursprünglich als Wohngebäude genehmigt. Der Eigentümer hatte jedoch über Jahrzehnte einzelne Wohnungen zweckentfremdet und daraus unter anderem eine Arztpraxis und eine Physiotherapiepraxis gemacht.

Das Ergebnis nach 60 Jahren:

Der potenzielle Käufer steht vor einem erheblichen Risiko
Die Genehmigungsbehörde könnte Strafzahlungen gegen den Eigentümer einleiten
Der Kauf scheitert oder wird massiv erschwert

Solche Altlasten willst du als Käufer nicht übernehmen.

Fazit: Diese zwei Punkte musst du vor dem Kauf prüfen

Bevor du eine Immobilie kaufst, überprüfe konsequent:

Grundrisse: Stimmen die Geschossgrundrisse vor Ort mit den zuletzt genehmigten Plänen überein?
Nutzung: Entspricht die tatsächliche Nutzung aller Bereiche der letzten Baugenehmigung?

Gibt es hier Abweichungen, hast du ein ernstes Warnsignal – und solltest vor dem Kauf unbedingt eine fachkundige Brandschutzprüfung einleiten.

Rechtlicher Hinweis:

Die Inhalte und Aussagen in diesem Blogbeitrag sind keine Rechtsberatung und ersetzen auch keine individuelle Planung / Prüfung des Brandschutzes für ein Gebäude. Der Blogbeitrag ist somit als Erstinformation und Meinungsäußerung zu verstehen und erhebt keinen Anspruch auf vollständige Richtigkeit bezüglich der Übereinstimmung mit einer Landesbauordnung oder sonstigen Vorschrift.

Weitere Informationen finden Sie in unseren rechtlichen Hinweisen zum Wissensblog.

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