Ankaufsprüfung: Diese Brandschutzdokumente brauchst du

Wer eine Immobilie kauft, denkt zuerst an Lage, Zustand und Rendite. Doch ein entscheidender Faktor wird häufig unterschätzt: der vorbeugende Brandschutz. Welche Auflagen gelten für das Gebäude? Wurden alle Umbauten korrekt genehmigt? Gibt es lückenlose Wartungsnachweise für sicherheitstechnische Anlagen? Die gute Nachricht: Mit der richtigen Checkliste kannst du diese Fragen systematisch klären – bevor du kaufst.

Fordere sämtliche Genehmigungsbescheide aus der gesamten Geschichte des Gebäudes an – und zwar für:

Dazu gehören selbstverständlich auch die zugehörigen Baupläne. Gerade bei älteren Gebäuden sind die Brandschutzauflagen oft nicht separat dokumentiert, sondern direkt in den Genehmigungsbescheiden vermerkt – als Handeintrag der Behörde oder als schriftliche Auflage.

Auch hier gilt: die komplette Historie einsammeln, nicht nur den aktuellen Stand.

Wichtig zu wissen: Bei Gebäuden, die vor ca. dem Jahr 2000 errichtet wurden, existiert häufig kein eigenständiger Brandschutznachweis. Erst mit der Novellierung der Bauordnungen (ca. 1998–2000) wurde ein separater Textteil als Brandschutznachweis verpflichtend. Vorher wurden Brandschutzanforderungen direkt in den Genehmigungsplänen oder -bescheiden festgehalten.

Das bedeutet: Fehlende Brandschutznachweise sind bei älteren Gebäuden keine Seltenheit – aber kein Freifahrtschein. Die Auflagen stehen dann in den Genehmigungsbescheiden.

Zu jedem Brandschutznachweis gehören die entsprechenden Brandschutzpläne. Diese sind ebenfalls vollständig für alle Bauphasen einzusammeln.

Wurde der Brandschutznachweis nicht durch die Genehmigungsbehörde geprüft, sondern durch einen Prüfsachverständigen bescheinigt, benötigst du:

Und das jeweils für:

Je nach Art und Größe der Immobilie können weitere Bescheinigungen relevant sein – zum Beispiel für:

Bei einfachen Wohngebäuden (Ein- oder Zweifamilienhaus, kleinere Mehrfamilienhäuser) ist dieser Punkt oft weniger umfangreich. Bei größeren Gewerbe- oder Mischimmobilien solltest du hier gezielt nachfragen.

Dieser Punkt klingt selbstverständlich – ist es in der Praxis aber leider oft nicht. Wartungsprotokolle fehlen häufig oder wurden nicht ordnungsgemäß aufbewahrt. Das betrifft unter anderem:

Fehlende Wartungsprotokolle sind eine Dokumentationslücke, die du als Käufer ernst nehmen musst. Wie du damit umgehst, ist ein eigenes Thema – aber der erste Schritt ist, diese Lücke überhaupt zu erkennen.

Die Ankaufsprüfung im Bereich Brandschutz ist kein bürokratischer Formalismus. Wer die richtigen Dokumente einfordert, schützt sich vor teuren Überraschungen nach dem Kauf. Die obige Liste gibt dir einen strukturierten Einstieg – und lässt sich übrigens sinngemäß auch auf den Bereich Tragwerksplanung übertragen.